8월 서울 빌딩시장: 거래도 금액도 1년來 최대, 그런데 평당가는 내렸다

8월 서울에서 상업·업무용 빌딩 225건, 3조 1,008억 원이 거래됐다. 건수는 최근 1년 가운데 가장 많았고, 거래금액은 1년 전(1조 2,218억 원)의 2.5배를 넘겼다. 다만 토지 평당가는 오히려 1년 전보다 낮아졌다. '얼마나 많이'가 아니라 '무엇이, 어떤 규모로' 팔렸는지를 봐야 하는 달이다.

거래를 끌어올린 건 50억~200억대 중대형이다

늘어난 거래의 무게중심은 중대형에 있었다. 50억~100억 원 거래가 1년 전 23건에서 59건으로, 30억~50억 원이 13건에서 41건으로 급증했고, 200억 원 이상 대형 거래도 10건에서 23건으로 두 배를 넘었다.

200억 원 이상 23건이 전체 금액의 66%를 차지했다. 중위 거래가가 28.5억 원에서 46.5억 원(+63%)으로 뛴 것도 이 중대형 거래가 늘어난 결과다. 금액이 건수보다 훨씬 큰 폭으로 증가(+154% vs +68%)한 달이라는 점이 8월의 성격을 압축한다.

평당가가 내린 이유: 노후 건물이 저변을 넓혔다

토지 중위 평당가는 7,491만 원으로 1년 전(7,871만)보다 5% 낮다. 평당가는 거래금액 ÷ 토지면적으로 건물값을 따로 빼지 않은 값이어서, 이 하락은 같은 건물의 값이 내렸다기보다 어떤 물건이 팔렸는지의 문제다. 8월 거래의 66%가 준공 30년이 넘은 노후 건물이었고(1년 전 64%), 준공 5년 이하 신축의 중위 평당가(1억 7,652만 원)는 30년 초과 건물(7,146만 원)의 약 2.5배다. 저렴한 노후·중소형이 거래 저변을 넓히면 전체 중위값은 자연히 내려간다.

강남은 건수 늘고 금액 줄었다 — '큰 거래'가 빠진 자리

건수는 강남구(28건)가 가장 많았고 용산·종로·중구·성동이 뒤를 이었다. 흥미로운 건 강남의 속살이다. 강남 거래는 1년 전보다 건수는 75% 늘었는데 금액은 오히려 21% 줄었다. 평당가는 1억 6,215만 원으로 여전히 다른 구를 압도하지만, 대형 거래가 빠지고 중소형이 그 자리를 채운 것이다. 동 단위로는 신사동(8건·평당 2억 2,617만)과 논현동(8건)이 강남 거래를 이끌었다. 반대로 용산구(26건)와 강동구는 한 해 전보다 금액이 몇 배로 뛰며 거래가 몰렸고, 용산 한남동은 8건이 평당 1억 1,710만 원에 손바뀜했다.

용도·주목할 거래

근린생활시설이 174건으로 전체의 77%를 차지해, 꼬마빌딩·상가 중심의 시장 성격은 그대로였다. 금액을 끌어올린 것은 소수의 대형 거래다. 최고가는 마포구 서교동의 2024년 준공 업무시설(2,520억 원, 토지 평당 약 6억 원)이었고, 강동구 천호동 판매시설(1,666억 원), 중구 충무로2가 업무시설(1,280억 원)이 뒤를 이었다. 상위 3건 합계가 5,466억 원으로 전체 금액의 17.6%였다.

한 줄 정리: 8월은 거래와 금액이 모두 1년 내 최대였고, 금액을 키운 건 50억~200억대 중대형이었다. 평당가가 내린 건 가격 약세가 아니라 노후·중소형이 더 많이 팔렸다는 신호이며, 강남조차 '큰 거래'가 빠진 한 달이었다.

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데이터: 국토교통부 실거래가 공개시스템(상업·업무용 일반건물 매매), 서울 계약일 기준, 집합·지분·취소 거래 제외, 평당가 = 거래금액 ÷ 토지면적(건물값 공제 없음). 통계 메뉴와 동일 집계. 2026.10.18 기준.