3분기 중간 점검: 7~8월 서울 빌딩 거래 28% 늘었다, 평당가는 왜 내려왔나

3분기가 끝났지만 9월 계약분은 신고기한(계약 후 30일)이 남아 아직 절반 정도만 집계됐습니다. 그래서 이번 글은 신고가 거의 끝난 7~8월을 중심으로 한 중간 점검입니다. 참고로 지금까지 집계된 3분기(7~9월) 서울 거래는 509건, 6조 4,518억 원이며, 9월 신고가 마무리되는 11월 초에 3분기 확정 동향을 다시 정리합니다.

거래는 확실히 늘었다, 30~100억대가 끌었다

7~8월 거래는 1년 전보다 28% 늘었고, 직전 두 달(5~6월)보다도 16% 많았습니다. 늘어난 거래의 중심은 중소형입니다. 30~50억 원 거래가 48건에서 79건으로, 50~100억 원 거래가 45건에서 76건으로 늘었습니다. 100~200억 원 거래는 54건으로 같았습니다.

분기 전체로 보면 100억 원 이상 거래는 111건(22%)으로 금액의 79%를 차지했습니다. 50억 원 미만은 297건(58%)이지만 금액은 10%에 그쳤습니다. 거래 중간값(38억 원)이 몇 년째 40억 원 안팎에 머무는 구조는 그대로입니다.

평당가가 내려간 이유: 오래된 건물이 더 많이 팔렸다

중위 평당가는 1년 전보다 14% 낮지만, 같은 건물값이 그만큼 떨어졌다고 보기는 어렵습니다. 3분기에 팔린 건물의 59%가 준공 30년이 넘은 건물로, 1년 전(53%)보다 비중이 커졌습니다. 준공 5년 이하 신축의 중위 평당가는 1억 5,945만 원으로 30년 넘은 건물(6,792만 원)의 2.3배입니다. 저렴한 노후 건물 거래가 늘면 전체 중위값은 자연히 내려갑니다.

강남은 주춤, 도심·용산·성동이 거래를 나눠 가졌다

• 강남구: 7~8월 거래는 40건으로 1년 전(43건)과 비슷하지만, 금액은 1조 8,506억 원에서 1조 1,758억 원으로 36% 줄었습니다. 대치동·도곡동은 3분기 거래가 없었고, 논현동(15건)·신사동(14건) 같은 상권형 빌딩이 거래를 이끌었습니다. 신축(5년 이하)은 평당 3억 원을 넘었지만 30년 넘은 건물은 1억 2,598만 원으로 같은 강남 안에서도 차이가 큽니다.
• 도심(종로·중구): 건수로는 강남보다 많았습니다. 중구는 명동 일대 대형 업무시설 거래가 금액을 키웠습니다.
• 용산·성동: 용산구 평당가는 1억 원을 넘어, 거래가 많았던 주요 구 가운데 강남 다음으로 높았습니다. 성수동1가(평당 1억 5,975만 원)와 성수동2가(1억 4,388만 원)는 강남구 중위값과 비슷하거나 웃돕니다.
• 강동·마포·영등포: 거래는 20건대였지만 금액은 5,000억~1조 원대로, 천호·여의도 등의 대형 거래 몇 건이 구 전체 금액을 좌우했습니다.

한 줄 정리: 7~8월 서울 빌딩시장은 거래가 뚜렷하게 살아났지만, 그 회복은 강남 대형 빌딩이 아니라 도심과 용산·성동의 30~100억대 노후 건물에서 나왔습니다. 평당가 하락은 가격 약세보다 '무엇이 팔렸는가'의 변화로 읽는 게 맞습니다.

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데이터: 국토교통부 실거래가 공개시스템(상업업무용 일반건물 매매), 서울 계약일 기준, 집합건물·지분·취소 거래 제외, 평당가 = 거래금액 ÷ 토지면적. 구별 표와 가격대·연식 비중은 집계 중인 9월을 포함한 3분기 기준. 2026.10.5 기준.