2분기 서울 빌딩시장: 거래는 늘고 금액은 제자리, 대형이 빠졌다

2026년 2분기(4~6월) 서울에서 상업·업무용 빌딩 556건, 6조 1,816억 원이 거래됐다. 건수는 1년 전보다 13% 늘었지만 거래금액은 사실상 보합(−0.9%)이었다. 건수가 늘었는데 금액이 따라오지 않았다는 것은 그만큼 한 건의 규모가 작아지고 중소형이 저변을 넓혔다는 뜻이다.

분기 흐름

분기 안에서는 완만한 둔화가 이어졌다. 4월 206건에서 5월 180건, 6월 170건으로 월이 갈수록 거래량이 줄었다. 상반기 초의 활기가 2분기 후반으로 가며 식었고, 이후 7~8월에 다시 살아난 점(8월 225건)을 함께 보면 2분기는 '숨 고르기' 구간에 가까웠다.

거래는 중소형이 끌었다

늘어난 거래의 중심은 30억 원 안팎의 중소형이었다. 30억 원 미만이 210건에서 240건으로, 30~50억 원이 89건에서 109건으로 늘었다. 반면 50~100억 원(100건)과 100~200억 원(56건)은 1년 전과 거의 같았다.

200억 원 이상 51건이 전체 금액의 63%를 차지한 구조는 여전하지만, 건수 증가분은 대부분 중소형에서 나왔다. 중위 거래가가 35억 원에서 37.2억 원으로 소폭 오르는 데 그친 것도 같은 맥락이다.

평당가 하락은 '무엇이 팔렸는가'의 문제

토지 중위 평당가는 7,163만 원으로 1년 전(7,316만)보다 2% 낮다. 평당가는 거래금액 ÷ 토지면적(건물값 미공제)이어서, 이 하락은 땅값 약세라기보다 거래 구성의 변화로 읽는 게 맞다. 2분기에 팔린 건물의 66%가 준공 30년이 넘었고, 준공 5년 이하 신축의 중위 평당가(1억 1,529만 원)는 30년 초과 건물(7,015만 원)의 약 1.6배다. 노후 중소형이 거래의 다수를 이루면 전체 중위값은 내려간다.

강남·종로·마포, 건수는 늘고 금액은 줄었다

건수는 종로구와 강남구가 각각 70건으로 공동 선두였고, 마포·중구·성동이 뒤를 이었다. 다만 선두 구들의 속살은 '건수 증가, 금액 감소'로 같은 방향이었다. 강남은 건수가 32% 늘었는데 금액은 25% 줄었고(평당가 1억 4,702만), 종로(건수 +19%, 금액 −57%)와 마포(건수 +66%, 금액 −58%)도 마찬가지였다. 대형 거래가 빠지고 중소형이 그 빈자리를 채운 분기였다는 뜻이다. 반대로 중구(금액 +108%)와 성동구(+148%)는 대형 거래가 몰리며 금액이 뛰었다. 동 단위로는 강남 신사동(20건·평당 1억 8,690만)과 논현동(17건), 성동 성수동1가(11건·평당 1억 5,760만)가 고가 거래를 이끌었다.

용도·주목할 거래

근린생활시설이 490건으로 전체의 88%를 차지해 상가·꼬마빌딩 중심의 시장 성격이 분기 단위에서도 선명했다. 금액은 소수의 대형 거래가 좌우했다. 최고가는 영등포구 여의도동의 1994년 준공 업무시설(8,112억 원)로, 이 한 건이 분기 금액의 13%였다. 이어 중구 순화동 업무시설(3,500억 원), 중구 회현동1가 근린생활시설(2,913억 원)이 상위에 올랐고, 상위 3건 합계가 1조 4,525억 원으로 전체의 23.5%를 차지했다.

한 줄 정리: 2분기는 거래량이 늘었지만 금액은 제자리였다. 강남·종로·마포에서 대형 거래가 빠지고 중소형이 그 자리를 메운, '넓어지되 얕아진' 분기였다.

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데이터: 국토교통부 실거래가 공개시스템(상업·업무용 일반건물 매매), 서울 계약일 기준, 집합·지분·취소 거래 제외, 평당가 = 거래금액 ÷ 토지면적(건물값 공제 없음). 통계 메뉴와 동일 집계. 2026.10.18 기준.