1년간 50억 이하 거래 1위는 종로구, 대지 30평 안팎의 오래된 근생 빌딩

딜체커 시장동향 · 계약일 2025.10~2026.9 (12개월)

지난 1년(계약일 2025년 10월~2026년 9월) 서울에서 매매된 상업용 일반건물은 1,963건, 23조 8,098억 원입니다. 이 가운데 50억 원 이하 거래가 1,150건(58.6%)으로 절반을 넘었지만, 금액은 2조 6,291억 원으로 전체의 11.0%에 그쳤습니다. 50억 이하 거래는 직전 1년(1,027건)보다 12.0% 늘어, 전체 건수 증가율(10.1%)보다 조금 높았습니다.

50억 이하 거래가 가장 많은 곳은 종로구, 다음은 중구

종로구는 161건, 3,714억 원으로 서울 50억 이하 거래의 14%를 차지했고, 직전 1년(145건)보다 11% 늘었습니다. 중구는 132건으로 직전 1년(105건)보다 26% 늘어 증가 폭이 더 컸습니다. 반대로 강남구는 전체 거래가 234건으로 가장 많았지만 50억 이하는 32건(13.7%)뿐이었습니다. 서울 소형 빌딩 거래의 중심은 강남이 아니라 도심입니다.

무엇이 팔렸나: 대지 30평 안팎, 1980년대 이전 근린생활 건물

서울 50억 이하 거래의 85%가 근린생활시설이었고, 준공연도가 확인된 건물 중 71%가 30년을 넘었습니다. 대지 50평 이하가 69%, 연면적 100평 이하가 70%로 사실상 '꼬마빌딩' 시장입니다. 용도지역은 제2종일반주거(39%)가 가장 많고 일반상업(19%)이 뒤를 이었습니다.

종로·중구는 이 특징이 더 뚜렷합니다. 종로구 50억 이하 거래는 대지 중위 28.5평으로 서울 평균보다 작고, 절반(52%)이 일반상업지역인데도 연면적 중위는 37.7평, 용적률 중위는 131%에 불과합니다. 상업지역에 낮게 지어진 오래된 건물이 많아 건물보다 땅을 사는 거래에 가깝습니다. 중구는 더 오래됐습니다. 준공연도 중위가 1970년이고, 확인된 건물의 63%가 50년을 넘었습니다. 일반·중심상업지역 비중은 68%입니다.

평당가: 같은 50억 이하라도 도심은 서울 중위보다 24~41% 높다

평당가(거래금액 ÷ 토지면적, 건물값 공제 없음) 중위는 서울 50억 이하 5,547만 원, 종로구 6,897만 원, 중구 7,831만 원입니다. 땅이 작아 총액은 20억 원대에 머물지만 단가는 도심 입지만큼 높습니다. 종로구 안에서는 일반상업지역이 평당 7,667만 원, 제2종일반주거지역이 5,356만 원으로 용도지역에 따라 차이가 뚜렷했습니다.

동 단위로 보면

종로구에서는 종로5가(15건, 대지 중위 25평, 거래 중위 15.5억 원), 창신동(10건), 충신동·숭인동(각 7건) 순으로 많았습니다. 중구는 신당동(19건)과 황학동(11건)이 앞섰고, 충무로4가는 대지 중위 16평의 작은 건물이 평당 9,938만 원에 거래됐습니다. 한편 서울 전체에서 50억 이하 거래가 가장 많은 동은 구로구 신도림동(37건)이었지만, 준공업지역에서 대지 10평 안팎·2억 원대 거래가 반복된 특수한 경우라 일반적인 꼬마빌딩 시장과는 따로 보는 것이 맞습니다.

한 줄 정리: 서울 50억 이하 거래 10건 중 7건(70%)이 한강 이북에서, 3건(33%)이 종로·중구·용산 도심에서 나왔고, 전형적인 매물은 대지 30평 안팎에 지은 지 30년이 넘은 근린생활 건물입니다.

---

데이터: 국토교통부 실거래가 공개시스템(상업·업무용 일반건물 매매), 서울 계약일 기준, 집합·지분·취소 거래 제외, 평당가 = 거래금액 ÷ 토지면적(건물값 공제 없음). 건수·금액은 통계 메뉴와 동일 집계, 면적·연식·용도 특성은 실거래 목록 1,149건 기준(준공연도 미확인 건 제외). 2026.10.29 기준.